10月中公布的施政報告提出要釋放過千幢工業大廈潛力，民建聯盼措施能為六大產業提供更多空間，尤其是文化藝術產業，建議政府能簡化改變工廈的申請程序，以及考慮將工廈包裝為主題產業區，以廉價租金租給青年人，為創意文化活動提供練習及表演場地。

樂隊：租工廈夾Band負擔大

青年人「夾Band」是奢侈玩意，2006年成立的樂隊「四海龍王」，成員之一的趙俊皓表示，當初在觀塘區一工業大廈租單位作「Band 房」，為減輕成本便與其他樂隊合租單位，最初投資音響、隔音等設備，再加上租金連按金上期，10人「夾錢」，每人亦要付近兩萬元，唯有又賒又借錢，「剛剛中五畢業，做文員每月只有4000多元，付錢時覺得『不如殺了我』」。

他指出，4名成員本身是中學同學，學生時期能用學校「Band房」，畢業就要靠自己，每人每月負擔700多元租金很吃力。現時樂隊打出名堂，由業餘變職業，曾到50多間學校表演禁毒音樂劇，又教學生玩樂器。

雖現已成立公司，但一想起舊日捱過辛酸路，他們認為政府應為年輕人提供更多文化藝術的支援，包括地方、資助等。樂隊隊長陳國威說：「社區中心有位，但幾個人成日不夠大團體爭，如果可做工廈藝術區，青年人便能有更多交流」。

身兼城規會成員的民建聯民政副發言人陳曼琪表示，以往工廈單位若要改用途，要向多個部門申請，如錄音室、Band 房等均要向城規會申請，而非工業用途的工廈單位比例又受消防限制，關卡重重，建議政府若要支持文化藝術產業，活化工廈時的程序應放寬借錢，如提供一站式申請站，以及將一些工廈包裝成主題產業區，效法外國「live house」概念，以低廉租金優惠年青人，推動產業發展。

追蹤金融市場發展30多年的財經評論員王冠一，對環球經濟前景感到悲觀。但他卻指全球仍在致力刺激經濟，在「死谷爛谷」之下，股市仍會繼續與實體經濟脫節，未來半年仍可以繼續買股票。另外，美元繼續下跌，金價將會飈升，年底前可以見每盎司1300美元。

「以往大家只是借日圓來做利差交易（因為日圓息低，投資者借日圓來炒賣其他高回報資產），現在美元及其他貨幣也加入一齊可以借來做利差交易，股市可以升到『標』煙」。因此他認為，由現在至明年第一季完之前，買股票仍相對安全。

美元貶值 看好美跨國企業

他看好內地零售股、基建股、資源股及銀行股，因為這些股份都可以受惠於內地政府的刺激經濟政策。另外，美國上市的跨國股份，例如機械生產商Caterpillar、綜合性企業通用電氣，及其他科技股，不少收入來自美國以外地方，美元貶值，令到這些公司收入折算為美元時水漲船高，值得看好。

人稱王Sir的王冠一認為，預測環球經濟到底是U形、W形還是L形復蘇，根本沒意思。「一定要先搞清楚金融海嘯的根源在哪裏，就是資本主義走到了極端，人為了搵錢，不再理道德行徑。」「同時是因為世界不平衡，全世界只有一個買家，卻有10個出口商。日本、德國、還有中國等新興國家都在向美國賣東西。美國不斷靠借錢來消費。」

他說美國舉國正在減債，儲蓄率上升，所以美國私人消費及企業投資必定會低迷。經過一輪刺激經濟措施之後，王Sir指美國亦無能力再靠財政開支來推高經濟增長，唯一可以做的就是提高出口及減少進口。「G20說要rebalance（重新達至平衡），就是（美國）說『你要買多些我的東西』。

認知海嘯成因 始能談復蘇形態

若果10個人都齊心合作買他的東西，我相信會是個U形的復蘇。若只有6個合作，其他4個不合作，就會是W形。若你再提什麼SDR（國際貨幣基金組織的特別提款權，今年初中國人民銀行行長周小川曾說應研究用SDR代替美元作為國際結算貨幣），大家一拍兩散，我說復蘇就會是異形。」

他說自己10年前、當金價只是每盎司250美元時已叫人買金，就是看見這種不平衡現象，總有「爆煲」的一日，市場會對美元失去信心，金價必然會升。他指美國也樂見金價飈升。「你說誰手上有最多的金，美國有8000噸，金價升了，我拿金來還你的債，便可以還更多。」

目前美元仍是全球的儲備貨幣，王認為海嘯後的遊戲規則，還得由美國主導。他用一個方程式去表達，全球由不平衡重回平衡，到底是帶來繁榮還是蕭條，是佛家所說的極樂「涅槃」還是地獄，就要看世界各國怎樣玩這場博弈。談到這裏，他還是流露了悲觀想法：「每個人都有私心，各國都會想什麼是自己的利益。」

白銀白金升幅 有望比金更大

即使如此，他覺得問題不會在短期內浮現，可能要至2012年。明年上半年除了澳洲以外，其他主要經濟體都不會加息，因為大家都知道歐美經濟仍差，根本沒辦法退市。除了金以外，白銀及白金更加因為有實際需求，升幅有望比金更多。

同樣道理，香港的樓價亦無可奈何地繼續飈升。「最衰是香港政府搞了個全包宴（銀行存款百分百保障），至2010年底，很多有錢佬借錢搬進來。資產價格自然扭曲。樓價狂升，人會自卑，下一代不知怎樣生存。」

加息成最大變數 買樓莫急

但這局面明年8月將改變。「全包宴至（明年）年底會完，錢在8月開始都要想著走吧。」他提醒大家，雖說未來半年炒股仍安全，但要打醒十二分精神，最大的變數還是加息。想買樓亦未必要急於入市。「等吓啦，一旦加息很多人等著賣給你」。

由銀行界轉戰理財策劃的尚乘財富策劃（AMTD）董事兼行政總裁曾慶璘，過去20年面對多次金融風浪，讓他意識到風險管理的重要性。身為理財顧問公司舵手的他，現時即使有物業在手，也寧願放租，再租另一個單位自住，甘願為別的業主供樓，原因是他想保持自己資產的靈活性，不會因為自己的居住問題，而錯過高價賣樓的機會。他認為，「供抵過租」的供樓比租樓划算說法，只能維持至明年底，因為到時息口將會加了不少。

完成大學學士及碩士課程後，曾慶璘有感美國大通銀行的品牌不俗，選擇了在該行做見習生。所謂「近水樓台」，他當然沒有錯過銀行為職員提供的最佳福利——借錢買樓。就這樣，曾慶璘趁1989年樓價急跌時，在九龍區買了第一個單位，但過程並沒有太揀擇。他憶述說：「那時還是P（最優惠利率）加幾厘的年代，（大通銀行）員工按息一律4厘，比起街客的6至8厘低很多。當時樓盤選擇不多，剛剛碰上九龍有新盤推出，位置在父母居所附近，加上樓價急跌，解決了首期資金後，便買入第一個單位。」

投資物業與自住 著眼點不同

捕捉低位「上車」，為曾慶璘帶來豐厚回報。1992年，他在樓市復蘇時沽售了該物業，成交價較買入價高出30%至40%，然後將套現所得購入了一個港島區單位，方便上班。他強調，當時只是借錢樓換樓，而沒有將原有單位放租，再多買一個自住，原因除了是每名員工只能享有一個單位的按息優惠外，在銀行浸淫多年，令他意識到風險管理的重要性，明白「雞蛋不能放進一個籃子裏」的道理。

曾慶璘最後一次買樓自住是在1996年，之後便將手持物業放租，寧願掏腰包租樓住。「總不可將所有個人資產放在樓身上。有樓可以投資、收租，毋須擁有自己的單位，這樣資金的靈活度便大了。要是眼見樓價跟基本因素脫節，你可以選擇賣出（放租的單位）。」

投資物業與自住物業買家的著眼點並不相同，前者首重樓盤位置及升值潛力，後者則以實用、為家人生活提供便利為主。曾慶璘選擇同時當業主及租客，因為可隨時將投資物業善價而沽，又能省卻遷居所造成的借錢不便。

當然，有樓不住，反而為其他業主繳納租金，這種做法無疑令人百思難解，尤其是在銀行水浸、本港按揭息率創新低的當下。以最優惠利率（P）為基準的按揭計劃，目前實質息率介乎2至2.25厘左右，借140萬元、分20年攤還，每月供款約7200元，比租樓更划算，但曾慶璘認為，「供抵過租」的說法只能維持至明年底，因為到時息口將會加了不少。

不認同因「供抵過租」而買樓

他解釋道：「現在樓價已反映低息環境。按息低，單看每月供款是很便宜，但樓價已升了上去，借款人正在支付premium（來自樓價上漲的供款溢價），樓價上升空間又有幾多呢？」曾慶璘不認同時下港人因「供抵過租」而買樓的做法，但礙於內地資金持續來港，長遠將出現通脹，在負利率的環境下，他覺得買樓收租是不俗的投資。

陳德霖上周五接替任志剛出任金管局總裁，同時擔任香港按揭證券公司（按證）副主席。按證存在價值問題擾攘多時，近期開始提上議事堂辯論，議員葉劉淑儀今年5月起，分別在立法會提出口頭及書面質詢其功能。儘管任去陳來，按證總裁劉怡翔強調政府對按證支持不變。

銀行水浸生意淡 轉攻海外

當年金管局向美國兩房學師，於1997年樓市高峰期設立按證，旨在配合房屋政策，透過買入銀行按揭資產，為銀行提供更大流動性，協助本港市民置業。但樓市泡沫很快就爆破，銀行幾近長年「水浸」，很少向按證出售資產。兩房出事後，市場更擔心按證終有一天步兩房後塵。本港生意淡薄，按證唯有發展深圳及南韓等海外市場，也惹來質疑。

按證06年委任顧問公司研究按證路向，提出的三大新目標，是劉怡翔用來回應外界質疑的盾牌。他接受訪問時強調無意走上兩房之路︰「08年董事會檢視後，認為兩房的模式到此為止。」

旨在維持金融穩定

劉怡翔指按證與兩房工作目標不同︰「兩房是房屋政策的一部分，要提供按揭予弱勢人士，是『奉旨』要買按揭資產。但按證買，只是從金融穩定角度出發，並非提供資金予銀行並讓其借錢出去。」他強調，按證只是銀行在資金融通有問題，才會購買，以維持金融穩定，此乃按證第一大目標。

「維持金融穩定」是否一定要按證出手？事實上，市場出事，金管局豈會就手旁觀？劉怡翔指出，去年金融海嘯有銀行求售資產套現，市場並無買家接手，銀行也十分不情願求助金管局，因為這樣會令銀行留下污名。

海外收購審慎

至於以公帑成立的按證，購買海外按揭資產、或「撈過界」收購的士融資等資產，劉怡翔解釋，市况改變令本地銀行流動性大增，出售按揭資產需求不再，但按證為完成上述使命，仍需購入其他資產以維持資產負債表規模。他以南韓按揭資產為例，指收購時已審慎考慮外匯、利率等風險，其按揭成數亦只有五成，並只買入最高評級的部分。

非與民爭利 歡迎機構加入市場

按證第二大目標，是提供按揭保險協助市民上車置業。按證與政府信貸評級相同，財務實力雄厚，目前在按保市場內做的更是獨市生意，「與民爭利」之嫌甚濃。劉怡翔回應說，歡迎其他機構加入市場，相信一些小型保險商亦可提供類似服務，目前按證亦有與兩間本地再保險商保合作。

按證第三大目標，便是協助香港發展債市。對於外間指按證具有高信貸評級，發債成本低廉，以致排擠掉其他發債體，劉怡翔並不同意，指按證發行的未償還債券只佔市場約4%市佔率。