各間貸款機構均強調以「超低息」吸客，要了解「實情」，則要以實際年利率來比較一下。到底平息跟實際年利率的關係如何？不妨學習一些借貸「方程式」。

我們平日所聽到的平息（Flat Rate），是根據借貸金額計算利息，當中並不包括利息以外的收費，而且計算方法不一，有些以月計算，有些則以年計算，要注意一點，是利息支出不會隨已還本金而減少，利息總額期內不變。

劃一睇實際年利率
從字面上看「每月平息」的計息方法，容易令人誤解以為只要將每個月的平息，乘以十二個月便可以折算成年利率，但實際上並非如此。當比較貸款成本時，要用更能夠反映實際借貸成本的「實際年利率」作比較基準。

「實際年利率」是根據香港的銀行營運守則指引計算出來的，是以年計算的利率，計算方法是將已知的實際現金流套入淨現值公式計算出內部回報率。簡單來說，若實際年利率愈低，代表息口愈低，即所借入的貸款愈划算。

至於實際年利率的計算方式較複雜，但大致是「每月平息×12個月×1.9（不變系數）」。以平息2厘舉例，實際年利率「2×12個月×1.9＝45.6厘」。借貸人需留意的是，法例規定年利率不能夠超過60厘，否則放債人將被檢控，即所謂高利貸。

另外，一般人可能會以為「每月平息」已固定，故不論還款期多長，都是以這個息率來計借貸利息，若將「每月平息」化為「實際年利率」來比較各還款期的息率變化，便會發現還款期愈長，「實際年利率」愈高。

財經事務及庫務局局長陳家強表示，關注熱錢流入造成資產泡沫的風險上升，當局將密切監察銀行借貸情況，確保金融體系安全。當局亦會密切留意樓市，不排除有相應的措施推出。

他指出，歐美相繼以量化寬鬆貨幣政策刺激經濟，未見成效前，已先見引起金融市場波動。

當局將會關注這些風險，因為波動會令香港及亞洲的資產價格有上升趨勢，甚可能泡沫化。

當局會防止銀行過度借貸，會與金管局討論應對措施，確保銀行在審批按揭時，會全面考慮及審視還款人的能力，維持審慎信貸政策。

金管憂熱錢湧港

對於早前積金局宣布因要透過立法監管強積金中介人而將強積金「半自由行」計劃押後，陳家強表示，希望於本立法年度向立法會提交條例草案，並爭取於二○一二年前完成有關立法。

金管局總裁陳德霖指，在美國低息及推行量化寬鬆貨幣政策下，資金會流入前景較佳的經濟體，對資產價格構成上升壓力，重申對資金持續流入本港憂慮。但相信政府八月推出調控措施會收到成效。

溫州中小企業發展促進會會長周德文，被稱為「溫州民間資本代言人」，他認為，溫州人愛買樓是不爭事實，買樓團更可細分為「炒樓團」及「購房團」，炒樓團顧名思義，團友多數短炒；購房團團友則多是長線投資或自住。至於哪些人參加什麼團？每取決於各人身處在「資本金字塔」哪一階層。

「概括而言，投資樓市的溫州人大約分為3類，居於金字塔『頂層』是大企業家，身家豐厚，買樓投資只是副業，或出於攀比心態，故特別喜歡豪宅；他們約佔全部溫州投資（樓市）客戶的5%，來香港買樓的也主要是他們。」

四分一民間資金投資房產

至於「中底層」這兩類溫州客，之所以較少在香港出現，據了解主要考慮資金流問題。香港的投資移民要求，申請者須至少有650萬港元投資在香港半年或以上，對於以短炒投機為主的散戶而言，半年未免太長。

人民銀行溫州支行副行長周松山上月指出，溫州目前民間資金估計有4898億元（人民幣．下同），但周德文聲稱，溫州民間資金已達8000多億元，其中起碼有2000億投放在房地產市場。而溫州人喜歡投資樓市，與其寬鬆借貸環境不無關係。據人行溫州支行調查，溫州民間借貸（非銀行體系放出的貸款）規模約為800億元。

避銀行嚴批 寧取高息貸款

溫州銀行營業部一名經理便向本報記者表示，按現行國家規定，銀行按揭成數受限制，若向擔保公司借貸，加上物業或企業抵押，才有可能做到百分百貸款額，只是年息達到30厘。

周德文則指出，雖然擔保公司息口很高，但審批較銀行寬鬆，故受到部分炒家喜愛。

「正面」信貸資料庫只是一種說法，因為每一宗按揭都是一筆負債，累積下來猶如「雪球」，好景時利潤愈滾愈大，崩潰時毋庸多言，九七過後的香港及次按爆煲的美國均是活生生的例子。雖然八、九十年代借九成按揭之路已行不通，但泡沫膨脹的速度不減當年，前車之鑑豈能忘。

金管局早前已發出指引，以借貸人供款負擔不能超過五成入息為上限。既然「上車人士」要受此限，炒家卻可鑽銀行業的漏洞，在不同銀行承做不同物業按揭，甚至遠超個人供款能力，對真正置業者而言甚不公平。按揭正面信貸資料庫可堵塞有關漏洞，讓一些炒家無所遁形。

不過，新例雖可令炒家持有的物業資料在借款銀行之間曝光，但僅對「小炒家」有效，大炒家狡兔三窟，可利用離岸公司等其他途徑隱瞞身份；惟按揭資料庫若能隔阻了一批實力不足、圖渾水摸魚的投機者，銀行自保之餘，亦免得小炒家遭大浪淹沒。

樓市炒風催生泡沫，惡性通脹山雨欲來，許多港人為免銀紙貶值而加入炒股炒樓行列；負利率是毒瘤，持有「磚頭」保值是正常但未必是正確的思維，因為經濟正處於復甦與再衰退的邊緣，滯脹的惡果是樓價亦會被拖低。

各地均以限制投機、助置業人士上車作為手段，中國內地甚至限制購買第三套房，但小投資者受低成本、高回報的誘惑，許多抱有「博一博」的心態，例如將本身已經供斷的物業出售套現，用作首期購買第三、四個單位，達到「槓桿化」的目的，其每個單位都沒有超出供款與收入比率上限，但實際上指引形同虛設。

現時要隱瞞持有物業的資料並不是難事，技巧及方法也非秘密，然後盡借樓按賺快錢，改為放租亦可以利用租金供樓，癥結在於銀行同業拆息主導的按揭貸款息率過低，金管局在報告中已提示過有關風險，但奈何銀行界的競爭激烈，結果仍是低息搶客，與短線炒家一樣都是追逐眼前近利。

政府的調控樓市措施黔驢技窮，本月的施政報告已不寄予厚望；用市場力量調節，往往勝過政府的強硬措施。目前銀行根本無法知道借貸人的總樓按供款多少，但當借款人的物業資料悉數公開，銀行容易識別借貸人的財務狀況虛實，自然在批出按揭貸款時更為審慎，或者要求更高的息率。

這批「槓桿投資者」難免成為日後「落雨收遮」的對象，但愈早揭發才能防患於未然，炒家的資金來源及早截斷，方是控制炒風之道。