亞洲借貸槓桿呈向上趨勢

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瑞銀執行董事王震宇昨日出席經濟論壇時指出,在私人樓宇供應緊絀、高通脹及低息的前提下,資金將繼續流入本地樓市,預料今年反映樓價的中原城市領先指數將升至100,貼近97年樓市高峰,至2012年底指數將會漲至120水平,意味著屆時樓價將比現水平高33%。

王震宇解釋,現時租金收益差(即回報率減去按揭息率)為2.11厘,即使按揭息率將會上升2厘至3.5厘,至2012年底租金收益差僅為負0.63厘,仍遠高於97年的水平,反映樓價基本因素仍然向好。加上內地富豪數量近年急速增長,他們投資本地樓市的熱情只會有增無減,成為另一支撐樓市的力量。

王震宇估計,若指數升至100,政府將因強大政治壓力,再次出招調控樓市。但王抨擊,政府去年11月推出的「額外印花稅」效力不大,甚至會增加業主在跌市面對之風險。王說,要解決樓市問題,最理想的做法是港元跟美元脫鈎,爭取貨幣自主權,讓港元自由浮動。不過,他料脫鈎短期內難以成事,建議政府盡快推出4萬個私人樓宇單位,令發展商會加快推售單位,解決現時供應緊絀的困局。

景順首席經濟師祈連活預期,美國聯邦基準利率仍會持續低企,最快要到2012年始加息,與美元掛鈎的港元,利率也會處於低水平,增加投資者置業的誘因,令政府在樓價趨升的問題上持續受壓。

祈連活續指出,由於香港不能控制匯率及利率,亦不能壓制資金進出,故只能透過行政措施調控樓價,如去年11月推出的額外徵收印花稅和控制按揭成數。他預料,今年將繼續有類似政策出台。另外,鑑於亞洲借貸槓桿呈向上趨勢,故他認為,除樓價外,當局亦要關注市民是否過度借貸,以減低樓價下跌時的潛在風險,避免重現97年借貸過高的後果。