華潤置地善用股市借錢集資

優質內房股的其中一個條件是財政穩固,但大家都知道,地產商大多透過項目融資,簡單來說就是以項目為單位,問銀行借錢起樓。從另一角度看,地產商大多數都是負債較高的企業。由於地產市道起落大,所以借貸,一旦計算錯誤,又或者地產市場受到衝擊,地產發展商就會面對很大風險。

因此,這也是我一直強調,挑選內房股,最好是選一些地產開發和投資物業並重的公司。而當中的兩大龍頭,即中國海外(00688)和華潤置地(01109),其實正朝這個方向借錢發展。

上次我已經品評過中國海外,今次我想集中談談華潤置地。

大半年前我品評這兩隻龍頭股時曾經這樣說:「現階段,論規模、論盈利、論市值,華潤置地只不過是中海的三分之一,但華潤置地跟中海的最大分別是,她擁有較具規模的借錢投資物業,現時投資物業的資產值和盈利貢獻大約佔集團的兩成,正正就是由中海力爭在2010年要達到的目標。但華潤置地現在大致上已經做到了。」

但經過這大半年之後,我可以告訴大家,華潤置地跟中海的距離,已經進一步拉近了!首先,論營業額,以2008年的業績計算,華潤置地已經追近至一半(中海營業額188﹒9億元,而華潤置地則為91﹒34億元);以盈利計,中海賺50﹒49億元,而華潤置地則賺20﹒38億元。

不過,以賣樓面積計,中海仍然大幅拋離華潤置地(中海售出271萬平方米樓面;華潤售出70萬平方米),但由於華潤置地售出的物業呎價整體較中海高,所以,雖然銷售面積只及中海的四分一,但銷售金額相差只有一半。

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